(495) 502-99-04

  



Воздушные замки

Цены на недвижимость премиум-класса будут только расти? Не верьте, это не так.

Один из самых устойчивых популярных инвестиционных мифов — незыблемость цен на недвижимость премиум-класса. Множество людей искренне убеждено, что ценообразование дорогих объектов подчиняется своим особым законам и мало зависит от экономической реальности.

История полна примеров, свидетельствующих об обратном. Первый американский курорт Ньюпорт в конце XIX века был самым желанным «дачным» местом для всех состоятельных американцев. Цены на особняки в Ньюпорте достигали миллионов долларов — астрономических цифр по тем временам. Лучшие особняки были оборудованы всеми современными удобствами, включая телефоны, канализацию и электрическое освещение.

C наступлением Великой депрессии Ньюпорт стал приходить в упадок. После Второй мировой войны высокие налоги на недвижимость и непомерная стоимость содержания вынудили наследников выставить особняки на продажу, однако единственными покупателями были девелоперы, которых интересовали только земельные участки.

Впрочем, необязательно погружаться так глубоко в историю. Еще четыре года назад Ирландия демонстрировала один из самых высоких темпов роста в Евросоюзе и по аналогии с Азией получила прозвище «Кельтский тигр». Цены на недвижимость на «золотой миле» Дублина после 12 лет практически непрекращающегося роста были одними из самых высоких в Европе. Стоимость дома площадью около 400 кв. м достигала ?13 млн. Сегодня за них просят ?4–5 млн, однако за последние два года не было зарегистрировано ни одной сделки. С учетом того, что, по последним данным, спасение ирландских банков обойдется правительству страны в ?50 млрд, можно с уверенностью предсказать, что цены на ирландскую недвижимость еще не достигли дна.

Политика урезания бюджетных расходов, увеличения налогов и ужесточения банковского регулирования, которую вынуждена будет проводить Ирландия для борьбы с колоссальным бюджетным дефицитом в 32% от ВВП, делает перспективы роста цен настолько отдаленными, что, вероятно, те, кто купил престижные дома в 2005–2006 годах, не смогут вернуть свои реальные инвестиции никогда.

Даже желанный Монте-Карло не избежал последствий кризиса. В недавнем интервью Financial Times министр финансов Монако жаловалась на возросший дефицит бюджета, одним из основных источников доходов которого является пошлина, взимаемая при продаже недвижимости. В 2009 году количество сделок сократилось на 50% — с 417 до 231. Княжество все еще не опубликовало статистику по ВВП за прошлый год, но притом что экономики соседних Франции и Италии сократились на 2,5% и 5% соответственно, дела там обстоят явно не блестяще.

Цены на недвижимость премиум-класса снижались и в других популярных у состоятельных людей местах. Из отчета The Wealth Report 2010 агентства Knight Frank следует, что в 2009 году цены на Лазурном берегу Франции упали от 7,5% (Кап-Ферра, Сен-Тропе) до 10% (Канны), в Париже — на 12%, в Нью-Йорке (Манхэттен) — на 12,5%. Исключение, пожалуй, составляет Лондон, где в 2009 году цены в премиум-сегменте выросли на 6%.

Рынок недвижимости, безусловно, более инертен, чем рынок ценных бумаг, однако он живет по тем же экономическим законам. На него так же влияют объем денежной массы в обращении, инфляционные ожидания, экономический рост и налоговый режим. Если экономика стагнирует, а налоги растут, цены на недвижимость, в том числе и дорогую, падают. Уникальный вид из окна не является гарантией защиты от рыночных потрясений.

Довольно надежным индикатором цен на недвижимость является ставка аренды. Этот рынок значительно более прозрачен и быстрее откликается на изменения рыночной конъюнктуры. Чтобы оценить, например, насколько цена эксклюзивного особняка соотносится с реальностью, поделите годовую стоимость аренды (за вычетом налогов, страховки и расходов на содержание) на его стоимость и умножьте на сто процентов. Полученную ставку сравните с доходностью облигаций. Если результат значительно ниже доходности соответствующих альтернативных инструментов, это говорит о завышенной стоимости объекта. Впрочем, покупатели замков обычно об этом не задумываются.

Автор — управляющий партнер UFG Wealth Management

Финансовые новости

Зачем нужна финансовая система

Развитие понятие «финансы» привело к тому, что возникло понятие «финансовой системы». Вообще, экономические общественные отношения сегодня выражают...

На проценте

Кризис подтолкнул банкиров к тому, чтобы вернуться к проверенному способу заработка — повышению комиссионных.

Бонд. Евробонд

Два финансиста из Лондона делают ставку на еврооблигации российских компаний. Каков результат?

В мире финансов

Онлайн-касса для услуг

Существует мнение, что для каждого бизнеса необходима своя онлайн касса, на самом деле это всего лишь уловка. Данное устройство предназначено для в...

Что такое франшиза

Прежде, чем вникать во все тонкости понятия слова "франшиза", стоит разобраться с его общим определением. Франшиза - это сделка между юридическим и...

Основатель КРИФ выступил на Петербургско…

С 6 по 8 июня в Санкт-Петербурге при участии Владимира Владимирович Путина проходил Экономический Форум, одним из спикеров которого был создатель и...

Публикации

Польза парения в бане

О пользе бани большинство людей знают с древних времён. Прокопий Кесарийский считается первым историком, который упомянул о бане в своих трудах. Ис...

Как правильно выбрать шубу из меха собол…

Каждая девушка в шубе выглядит как настоящая королева. Шуба не только придаёт статность, но и раскрывает женственность в глазах вашего мужчины. А н...

Евгений Филичкин: pre-ICO FortFC уже в с…

Со временем становится всё меньше людей, воспринимающих виртуальные деньги как бессмысленное баловство людей-мечтателей. Все более уверенно цифровы...